承租房纠纷

承租房纠纷篇一:房屋租赁纠纷

 黄某租了一间房屋准备开设网吧，但是由于房东不能提供消防验收合格手续，导致黄某无法办理营业执照，迟迟无法开业。经协商未果后，黄某遂向法院提起诉讼，以房屋未通过消防验收为由，主张合同无效。
这是一起典型的因房屋未能取得消防验收而引起的纠纷。按照消防法第13条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定一般认定为效力强制性规定，即属于应当依法进行消防验收的建设工程，未取得消防验收合格手续而对外出租的，租赁合同应当认定为无效。而消防法第15条则规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。所以黄某开设网吧前，必须申报消防安全检查，经消防检查合格后才可以办理营业执照等。基于上述规定，部分人理解为，一旦房屋未取得消防验收合格手续，再对外出租的，应当统一认定租赁合同无效。
然而就建设工程而言，并非所有工程都需要进行消防验收，我国当前是实行消防验收与备案并行的消防监督制度，二者应当予以区分。而且，租赁房屋开设网吧等公共聚集场所，申报消防安全检查的义务人是承租人，而并非出租人，承租人在事先完全享有选择合适房屋开办网吧的权利。而且如该房屋本身并不属于需要强制进行消防验收的工程，出租人也不会事先知道该房屋将来被用作开设网吧而需要具备相当条件的消防设施，因此亦不应苛责出租人所出租的房屋必须提供消防验收手续。
《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》中也明确应区别对待上述问题；第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
可见，房屋未通过消防验收，并不必然导致租赁合同无效，区别房屋本身是否属于必须通过竣工消防验收的工程才是关键。

承租房纠纷篇二:杨槟涛 辛某与被告某公司租赁合同纠纷一案

杨槟涛 辛某与被告某公司租赁合同纠纷一案
http://www.110.com/panli/panli_15286477.html
辛某与被告某公司租赁合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网
审 判 长 杨槟涛 审 判 员 王芩菲 代理审判员 强康 书 记 员 邬伟.
当事人:   法官:   文号:上海市杨浦区人民法院
原告辛某。
被告上海某经贸有限公司。
原告辛某与被告上海某经贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛某及其委托代理人董某，被告上海某经贸有限公司法定代表人王某及其委托代理人周某、龚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辛某诉称，原、被告于2004年4月3日签订了《招商合同》（下称“合同”），约定由原告承租被告上海市杨浦区国和路某号门面房（下称“该门店”），承租面积一楼80平方米、二楼142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日。被告同意原告在不变动室内总体结构的情况下，进行分隔装饰。同时约定如遇特殊的无法抗拒的因素需终止本合同，应提前三个月通知对方，协商解决。
合同签订后，原告前后花费数十万元将该门店装修一新，买来空调、电视、桌椅及厨房用品等设施、设备用于经营饭店。2006年12月15日，被告在没有向原告做出任何通知的情况下，突然带领一帮人冲进该门店，强行将原告及店中员工赶出，并扣押原告店中所有财产。嗣后，原告发现被告已将该门店另行出租，并将店内原告的所有财产转让给他人。原告数次联系被告要求盘点取回财物并协商解决此事，均遭被告拒绝，被告声称原告无权清点店中财物。
原告认为，公民个人的合法财产受法律保护，被告将原告强行赶出并侵占该门店内属原告所有的包括装修之添附物的行为，严重侵害了原告的合法权益，应当依法承担民事赔偿责任。故原告要求被告赔偿原告损失人民币（以下均为人民币）377,649.90元（含固定资产损失135,616元、押金14,500元、转让费50,000元、装修损失以评估为准）。
被告上海某经贸有限公司辩称，原告违反《招商合同》即租赁合同的约定，一直拖欠被告房租68,650元、电费人民币12,014元、水费1,664元、房租滞纳金12,384元（每天按租金千分之一计算，暂仅计算到2007年2月13日止）,并向被告借款77,700元，原告共计拖欠被告款项158,734元。由于原告违约在先，应当承担本案不利的民事责任。原告在2006年11月18日写借条一张，该借条言明原告到期无法归还债务，则被告有权收回经营权。因此，被告收回上海市杨浦区国和路某号房屋租赁权和经营权有法律依据，是按该借条的约定收回经营权;被告收回经营权的同时也就终止了与原告的租赁关系。原告所欠被告债务必须归还,被告并不存在对原告的侵权，更谈不上赔偿的问题。故被告不同意原告诉请。
经审理查明，1、2004年4月3日，原、被告签订一份《招商合同》，合同约定：原告承租被告上海市杨浦区国和路某号门面房一楼80平方米、二楼142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日，其中第三年后，双方合同租金按当时情况（依二军大原始合同同步）而定;合同期满后，双方续签合同，同等条件下，原告优先；该房实用面积222平方米，租金每月14,500元，原告每三个月向被告缴纳一次房租，先付后用，下期租金被告可提前收取，逾期缴纳的每天按应缴租金千分之一收取滞纳金；被告同意原告在不改变室内总体结构的情况下进行分隔装饰，其施工方案必须经被告同意后方可动工；合同期满，原告应把房屋完好的交还被告，如有损坏，原告应负责修复或赔偿；租期内所发生的相关费用（如水、电、税等）由原告支付；为确保房屋的安全与完好，且相关费用能及时结清，原告需要向被告交纳14,500元（等同一个月的房租）为押金；双方如不再续签租房合同，则被告退回原告押金14,500元（水电等相关费用结清后退回）；双方必须自觉遵守以上条款，违约后果自负，如遇特殊的无法抗拒的因素需终止本合同，应提前三个月通知对方，协商解决；原告租赁期内办理相关营业手续，被告应提供相关证件；合同还约定了相关权利义务。另原告分别支付结被告押金14,500元，房屋转让费50,000元。原、被告交接时未办理移交清单。
2、合同签订后，原告对承租房进行了装修用于经营餐饮，因故，原告使用的营业执照为被告上海某经贸有限公司的营业执照。
3、2005年11月18日，原告在本案被告委托代理人周某所写的借条上签名（包括日期），具体内容如下：今有辛某向房东王某商借人民币36,500元整，借期一年，从2005年11月18日至2006年11月17日止，到期一次归还；借款期间利息按每月1％计算，每月为365元整，按月支付，可以用实物形式支付；到期无法归还，则房东有权收回经营权。另由于原告笔误，在落款处将“2005年11月18日”写为“2006年11月18日”。上海市司法鉴定中心以沪司鉴中心[2007]文鉴字13号,作出鉴定结论,上述借条落款签名和落款日期系辛某所写。2006年6月27日，原告向被告出具欠条一张，言明：欠被告2006年2月、3月、4月房租43,500元。2006年10月31日、11月13日，原告又分别向被告出具相关房租欠条及还款计划。2006年12月31日，被告向原告发出催款通知，至2006年12月，原告共欠被告租金159,617元。审理中，原告承认共欠原告7个月
房租。
4、2006年12月15日，被告将原告赶出承租房，并将承租房内物品和设备予以留置，期间，被告曾报警。
5、审理中，被告将系争承租房重新进行装修仍用作餐饮经营，装修时间约在2007年7、8月份。
6、审理中，经原告申请，本院委托了上海众华资产评估有限公司对上海市杨浦区国和路某号房屋装修和部分动产进行评估，评估公司于2007年12月5日进行实地现场勘查,2007年12月11日以沪众评报字[2007]第F116号作出以下评估结论，评估基准日为2006年12月31日，评估值为243,862元，其中存在实物部分203,723元（房屋装修为143,000元），未见实物部分40,139元。评估公司对上述结论作出以下解释：评估以实物为主，报告中未见部分提供给委托方作参考；实物究竟属于哪一方，评估公司无查证必要；评估公司最初至原告律师处，其提供了清单，并看见部分实物发票，但在评估报告中未将相关发票复印；评估结果未征求被告意见；对房屋未按改动过的装修进行评估，而是根据饭店装修一般为每平方米1,000元，再考虑折旧率，按平均年限折旧，一般饭店折旧是8年，系争房屋折旧基准日从2004年4月开始。
原告对评估报告无异议。被告对评估报告有异议，因评估时被告未同时到现场，动产部分不全系原告的，原装修已被重新装潢，故对评估程序、方法均有异议。
本院认为，原、被告于2004年4月3日签订的《招商合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，依法受法律保护。从《招商合同》内容来看，该合同实系租赁合同，即原告承租被告提供的房屋。审理中，依据被告提供的欠条和原告自述，原告在经营中欠租事实存在，构成违约；基于被告明确在本案中不予反诉，本院对原告欠租一节不予处理，被告可另寻救济途径。
被告在原告欠租前提下，可否将原告赶出承租房，并对原告留存物品、装修价值不予赔偿或补偿，系本案的关键。
原告长期欠租已违背被告出租的根本目的，原告存在重大过错责任，故被告收回出租房，并无不当，但被告并不当然据此留置原告经营物品等。由于原、被告签订《招商合同》后，未办理物品等相关移交清单；故被告认为房屋出租给原告时已有物品，应负主要举证责任，但审理中，被告未提供相应证据予以印证。作为一家餐饮店，并实际经营了一段时间,原告经营餐饮应当购置了相关设备和物品；本院参照评估公司对同一承租房、同一经营性质的餐饮企业存在部分动产的数量、价值，并考虑到被告现实际控制承租房和原告欠租先期违约的情况，酌情责令被告补偿原告25,000元。对装修部分，以上相同理由不再重述，本院亦参照评估公司装修相关价值结论（饭店一般装修价格、折旧情况）和原告欠租先期违约情况，酌情责令被告补偿原告70,000元。
对于原告诉请中要求被告返还押金、转让费一节，由于原告欠租存在违约，且按合同约定在及时结清相关费用等后，才可处理押金问题，故在本案中，本院不能支持原告押金的诉请；对于转让费，亦由于原告实际已存在经营，且先期违约，对原告转让费诉请，亦不能予以支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海某经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告辛某人民币95,000元。
如果被告上海某经贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8,175元，由原告辛某负担人民币6,175元，被告上海某经贸有限公司负担人民币2,000元；本案鉴定费人民币6,000元，由原告辛某负担；本案评估费人民币1,200元，由原告辛某、被告上海某经贸有限公司各半负担人民币600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
 
 
 
                                                  审  判  长    杨槟涛
                                                  审  判  员    王芩菲
                                                  代理审判员    强康
                                                  书  记  员    邬伟秉

承租房纠纷篇三:审理房屋租赁合同纠纷案件存在的问题及对策建议

发布时间： 2010-6-3 10:01:11 被阅览数： 90 次 来源：乌鲁木齐市中级人民法院　刘 燕 房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋租赁纠纷案件中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本人现就房屋租赁过程中如何更好保护自身合法权益，如何有效减少纠纷的发生谈谈以下看法及措施。一、房屋租赁合同在实际履行中存在的问题随着房屋价格不断上涨，房屋租赁合同的频繁应用也不断升级，现就房屋租赁合同履行中出现的问题进行概括并提出减少此类纠纷的建议。 (一)承租人转租房屋的问题转租是承租人不退出租赁合同关系，而将房屋出租给他人使用、收益。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁特转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以承租人将租赁物转租他人，必须经出租人同意。案例：2007年10月2日，王某将其毗邻幼儿园的一间沿街门面房租给李某经营儿童用品使用，双方约定租金为4000元，并约定所租房屋只准承租人使用，不得转租，如有违约，要支付给对方违约金10000元。在李某经营使用期间，幼儿园出于整体规划考虑，与王某谈妥收购其门面房的产权，王某随即通知了李某准备将房屋转让给幼儿园，李某未表示异议，后李某将房屋转租给林某，约定租金每月5000元，幼儿园得知后，要求李某解除与林某的租赁合同，李某却以房屋租给王某拒绝了幼儿园的要求。对此案我们经审理认为，王某与李某的租赁合同有效，但王某作为房屋的所有权人有权对该房屋进行处分，在与李某的租赁合同履行期间，王某可以将房屋转让，王某在转让前三个月即通知李某，李某未表示异议，即表示其放弃优先购买权，因此王某与幼儿园的买卖关系合法有效。该房屋在办理过户登记后，房屋的所有权已转为幼儿园所有，但根据买卖不破租赁的原则，李某在租赁期间仍享有对该房屋的使用权，直至租赁期限届满。李某虽享有对房屋的使用权，但在未征得房屋的所有权人同意的情况下，不得转让该使用权，即不得转租，否则其转租行为无效。因此李某与林某的租赁关系无效，不受法律保护，故法院确认王某与李某的租赁合同内容对李某具有约束力，判决解除李某与林某的租赁合同。另外还需指出，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。(二)承租人优先购买权的问题房屋承租的优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。案例：2007年3月1日，某公司与张XX签订房屋租赁合同，约定，张XX将位于某市新华南路49号C603室租赁给某公司，租期自2007年3月1日至2012年2月28日共5年。年租金36000元，合同签订后，某公司向张XX交纳租金至2009年9月。2009年3月2日，张XX未通知某公司其欲转让房屋即与杨XX签订了房屋转让合同，并在乌鲁木齐市房屋交易中心做了登记。某公司得知即向法院提起诉讼，要求确认张XX与杨XX签订的房屋转让合同并办理房屋过户登记的行为侵犯了其优先购买权。法院依照相关法律规定，确认张XX与杨XX签订的房屋转让合同侵害了某公司的优先购买权，但优先购买权作为一种缔约请求权不具有对抗第三人的权利，故作为承租人的某公司在其优先购买权受侵害时只能主张损害赔偿，而不能主张XX与杨XX所签合同无效，故驳回了原告某公司的诉讼请求。但告知某公司可对其损失另案要求张XX予以赔偿。(三)承租人装修房屋的问题承租人在租赁房屋后，为了满足生活或经营的需要，往往会对房屋进行装修、改造，合同终止后，如何处理装修的财产归属问题、不当得利及损失赔偿问题。案例：原告与被告于2006年5月14日签订了一份场地承包协议，约定被告将其办公楼会议室楼上楼下租赁给原告创办美容健身中心，承租期为5年，租金每月5000元，并给定原告承包期满一年以上两年内，若被告需要搞基建或出让房屋等，可适当赔偿原告对该房屋投入的装修费的50%。协议签订后双方实际履行，原告对房屋进行了装修改造并花去8万元，原告在该房屋营业一年零四个月后，因被告与另案发生债务，该房屋被法院查封，并拍卖该房屋偿还另案欠款，原告在营业期间已交纳了一年零四个月的租金，并多次向被告交纳租金13800元，税务机关在原告营业的最后一个月以原告营业额40000元为依据收取税费。原告向法院起诉，要求被告承担违约责任，赔偿损失，法院认为双方合同有效，双方应按协议履行各自义务，被告因与另案发生债务纠纷，其租赁给原告的房屋被法院查封拍卖，致使双方所订立的合同无法履行完毕，过错责任在于被告，应承担违约责任，应赔偿原告对该房屋的装修费用，同时还应承担由于其过错造成原告的营业损失，损失应参照税务机关向原告收取的税费比率以每月40000元为依据计算即每天1333元。另一案例：一幢1层商铺及楼上201室由原告用于经营美容经营场地，租期三年，年租金30000元。合同履行期间，原告向被告交纳了押金、一个采暖期的暖气费和物业费，并对所租赁的房屋花费25000元进行了装修改造，但在原告履行合同数月后，被房主告知此房房主与被告签订房屋租赁合同中明确约定未经房屋所有权人书面同意，被告不得将房屋转租给第三人，否则，房主有权解除合同，此房即被房主收回。原告无法继续经营，即诉将被告诉至法院，要求解除与被告的合同，由被告赔偿其房屋装修费25000元，退还押金、物业费和暖气费。后经法院委托鉴定部门对该房屋的装修残值进行评估，结论为11200元。法院经审理认为，被告未经房主同意即将从房主承租的房屋擅自转租他人，其行为构成违约，本案系由于被告的过错而导致原告与被告的合同无法继续履行，故判决解除原告与被告的房屋租赁合同，被告退还收取原告的押金3000元；赔偿原告房屋装修损失11200元，赔偿原告未使用房屋期间的物业费及暖气费。在此房屋装修损失的赔偿问题，法律还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按下列情形处理：1、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期同装饰装修残值损失的，予以支持；2、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。(四)房屋租赁期限届满的问题房屋租赁合同履行期限届满，双方未续签合同的处理，承租人继续使用租赁房屋的，视为不定期租赁，原租赁合同继续有效，但当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同就在合理期限之前通知承租人。(五)承租人欠付租金的问题租金欠付问题是在房屋租赁过程最容易出现的问题，有些承租人居无定所，租赁房屋期间欠付的租金不能按约收取，解决此问题办理可由合同双方约定由承租人向出租方交纳一定数额的保证金来解决，一旦出现承租人欠付租金的情况，可以保证金折抵承租人在租赁房屋期间的应支付的租金。如果交纳的保证金不足以折抵承租人应交纳的租金的，房屋出租方可通过协商或诉讼解决。(六)承租人擅自改变房屋结构的问题承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，法院对其诉讼请求是支持的。另外，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院对其请求也是支持的。二、如何有效预防和减少房屋租赁纠纷房屋租赁合同系广大人民群众的切身利益、同社会的稳定、经济发展息息相关。笔者对房屋租赁合同在实际履行当中发生的纠纷进行总结、概括，并提出了建议性的防范性措施。签订房屋租赁合同要具备完善的书面要件。房屋租赁合同是房屋所有人作为出租人将房屋租赁给承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁过程中，房屋所有权人应当和出租人签订书面合同（即使租赁6个月以内），明确双方的权利义务关系，以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。(1) 书面的房屋租赁合同应当包括以下内容：租赁双方的姓名（或者名称）及住址；房屋坐落位置、面积；装修及设施状况，房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，并对水费、电费、电话费、收视费、供暖费、燃气费、物业费、卫生费、上网费、车位费、租赁税费等相关费用的承担都要作出明确的约定，以防日后发生纠纷；明确租赁物交付时的状况，并由双方签章确认符合交验条件，同意接收。以免任何一方否认曾发生过房屋租赁，从而增加举证难度，导致法院对租金给付主张不予认可。(2)对房屋租赁的用途、期限、租金标准及租金的交付期限予以明确，以免日后引起纠纷。如果出租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；如果双方对租赁房屋的用途未作约定，纠纷发生后双方当事人对房屋用途存在意见分歧的，不仅影响案件事实的查证，而且对一方当事人诉讼请求成立与否的事实主张产生影响。租赁合同分为定期租赁合同与不定期租赁合同。在不定期租赁中，由于当事人未约定租赁期限，故当事人任何一方都可以随时提出解除合同，但应当在合理的期限前通知承租人；定期租赁合同，在合同约定的期限届满时终止，我国合同法中没有租赁最低期限的限制，但有最高期限的限制，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租金不仅应写明具体数额，而且还应当注明租金交付的方式，是按月还是按季或按年交付。此外，对在租赁期间，租金能否调整应在合同中明确，一般来说，遇到政府作出调整租金的决定以及经过修缮，建筑结构和使用条件有了较大改善，一方当事人可主张租金调整。(3) 房屋修缮及保护责任。合同中应尽可能明确房屋修缮与保养的项目、方式及费用的承担，合同没有约定的，按照“谁出租谁负责”的原则，由出租方负责房屋的维修、保养，但如果因承租人的过错造成房屋及其附着设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。(4) 合同变更和解除的条件。房屋租赁合同的双方应该对在什么情况下合同当事人享有房屋租赁合同的解除权作出约定，法律规定的合同解除权有约定和法定两种，约定解除中，如租赁合同履行期间一方有重大违约，另一方有权依照合同约定提出解除合同，比如出租方以房屋不尽修缮义务，造成居住安全受到威胁或不能正常使用的；承租人擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；擅自改变房屋用途或结构的；无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达到一定数额；因承租人的违法违规行为而导致房屋出租人被公安或相关部门处罚的等等，当上述情况出现时，一方有权提出解除合同。如果合同当事人对合同解除条件未作约定，一方要求解除合同的依据只能依照法律规定来处理，法定的解除条件范围限定的比较窄，也可以说对合同解除权限制的比较严格。(5) 违约责任。合同生效后，合同当事人未按照合同的约定履行自己的合同义务，即构成违约，为保证合同当事人按约履行合同义务，对违约责任双方应当作出约定，违约责任主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金罚则、支付违约金等。(6) 出租房屋应当办理登记备案手续。《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁双方当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件以及市（县）以上人民政府规定的其他文件，向房屋所在地的市（县）人民政府房产管理部门办理登记备案手续。租赁合同期满、解除或者终止，出租人应当向原登记机关办理注销手续；出租人未办理注销手续的，视为继续租赁的行为。出租共有房屋或者出租委托代管房屋的，办理登记备案手续应当提交其他共有人同意出租的证明或者委托代管人授权出租的证明。登记备案也是出租方必须要履行的义务，但未办理登记备案手续的，并不导致当事人的房屋租赁合同无效，当事人以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，也要从其约定。

承租房纠纷

https://m.shanpow.com/dl/361527/