去库存是什么意思

(1) [去库存是什么意思]去库存是什么意思?

房地产去库存是供给侧改革措施中的重要部分，也是2016年我国经济工作的主要任务之一。
一．什么是房地产库存？
从常用的库存概念考虑，房地产库存有狭义和广义之分。
（1）狭义房地产库存。统计口径为现房库存，是指已竣工的待售现房，现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。
（2）广义房地产库存。统计口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
二．我国房地产市场库存状态是怎样的？
1.去化周期超出合理范围
“去化”在房地产领域即为“销售”的意思，去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定，综合住建部及其他专业人士观点，相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月（1.5 年）。
2015年，商品房销售面积12.8亿平方米，待售面积7.2亿平方米。按照去化周期计算方法，即待售面积/销售面积，7.2亿平方米的（狭义）库存需要6个月左右可以完成去化。
但库存问题主要体现在广义库存。据国家统计局数据，2015年，我国房地产房屋施工面积高达73.6亿平米，其中施工住宅面积为57.2亿平方米。仅施工住宅面积与现有待售面积之和为64.4亿平米，按2015年销售面积计算，去化周期高达5年。也就是说我国房地产市场库存范围已非合理，正处于高库存状态。
2.待售面积持续增长
国家统计局数据显示，2015年末，我国商品房待售面积约7.2亿平方米，比11月末增加2217万平方米，创历史新高。如果按人均住房面积35平方米来计算，“待售”住房可供超过2000万人口居住。
3.商品房空置率进一步攀升
2011 年以来，我国商品房空置率持续攀升，2014 年空置率超过40%，2015 年进一步攀升至46%，已进入严重空置状态，这也说明我国房地产市场处于明显供过于求，商品房库存严重积压。
三、为什么要去库存？
去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。
1.库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长
自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据， 2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。
最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。
我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。
2.高库存可能引发金融危机
我国商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。
四、“去库存”怎么提出的？
我国国内生产总值（GDP）增长率出现了连续5年下降的情况，从2010年的8.7%降到了2015年的6.9%。
长期以来宏观调控政策比较重于需求侧， 即投资、消费、出口“三驾马车”，而“我国经济总量已超过10万亿美元，在这样的体量基础上继续发展，继续过度依赖投资和出口是不可持续的”（《经济学人》年刊撰文）。因此促进经济持续增长，不能再过分依赖需求侧。
2015年11月23日中央财经领导小组第十一次会议提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”的思想，并部署了四项措施。其中，“化解房地产库存”是供给侧改革四项措施中的重要一环。
五、怎么样去库存？
1.去库存的措施
2015年中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施：
2．去库存还需分城施策、分类调控
根据我国房地产高库存的分布结构，一、二线城市基本无库存压力，甚至需要限购及增加供给来抑制房价过快上涨。我国当前楼市库存的绝大部分主要分布在投资下滑严重的三四线城市，三四线城市是真正需要化解库存的重要地区。因此，去库存还需要城市根据中央的六条举措，实施适合本城市的更微观、细致的政策。
3.2016年已实施的利好去库存政策有哪些？
（1）按揭首套房首付降至2成。2016年2月2日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布非限购城市按揭首套房首付降至2成，二套房贷款首付降至3成。
（2）公积金存款利率上调。2016年2月17日央行、住房和城乡建设部、财政部联合发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行，调整为1.50%。
（3）降契税，调整营业税。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
（4）营业税改征增值税改革（营改增）。2016年3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
（5）允许商改租。2016年5月5日，国务院常务会议确定发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
资料来源：
国家统计局
《2015年全国房地产开发和投资情况》
《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》
《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
胡祖铨. 我国房地产去库存研究［J］．宏观经济管理，2016( 4) 查看原文 内容投诉

(2) [去库存是什么意思]楼市去库存是什么意思？

谢谢邀请！
楼市去库存，就是卖房。一些三四线城市由于过度开发，导致房子的供应量远大于需求量，导致供大于求，房子空置卖出去，这是资源的浪费，所以政府一直在鼓励农村户口进入城市，几年前就开始以低利率的形式鼓励三四线城市去库存，去产能。
政府为什么要急着去楼市库存呢？很明显是为了钱。
首先，我们知道，楼市去库存，让开发商贷款转移到个人贷款，避免大面积银行坏账。其次，减少卖地让开发商能把存量房卖上价还了银行钱，降低开发商贷款总体规模。再次，开征房产税，打压房价，释放消费能力。
但是由于利率下降，购房成本下降，2015年热点城市的房价开启了暴涨模式，2016年不但一线涨，二线城市接棒一线城市涨，到了2017年三四线城市又接棒一二线城市上涨。最终的结果是，三四线城市的库存没有去多少，一二线城市的房子倒是供不应求，热点城市和一线三四线城市的房价基本都翻了一番。
在中背景下，购房利率开始上浮，不仅免去了过去的打折优惠，还在基准利率的基础上上浮了10%左右，有的银行甚至上浮了20%。不光是二手房购房贷款利率上浮，首套房贷款利率也是一样。
但政府去库存的趋势仍没有变，只不过开始分化，一二线城市强调控，增加土地供应，三四线城市仍在去库存。但城市化方向和进程告诉我们，三四线城市去库存只会越去越多。
（作者：子非鱼）

(3) [去库存是什么意思]楼市去库存意义是什么 十三五规划究竟有何深意

  【海峡财经网2015年11月18日讯】楼市去库存是现在很热门的一个话题，很多人都在讨论楼市去库存究竟应该怎么做。中国经济发展的当下，楼市去库存对于我们现在的经济发展究竟有什么样的作用呢？很多业内人士也对中国经济和楼市之间的问题作出了很多的讨论，就让我们一起看看下面的文章吧。
楼市去库存意义是什么 十三五规划究竟有何深意
　　决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。
　　继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
　　连续几日中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。
　　21世纪宏观研究院对比国家统计局今年以来的数据和2013年数据，并结合各地土地市场表现和政策走向研究发现，决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。
　　决策层为什么在这个时间点频提去库存?
　　21世纪宏观研究院认为，决策层此番提出化解楼市库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。
　　1.房地产投资增速持续下滑，创21个月来最低
　　房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2%。从全国和地方的数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。
　　2.房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态
　　截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。
　　销售无疑是去库存的最直接的方式，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，销售面积同比增速在不断收窄，9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。
　　再反观2013年，截至2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
　　3.卖地收入骤降，加剧地方债务危机
　　今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%;土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。
　　土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。
　　4.房地产去库存成为经济痛点，关系金融体系风险
　　21世纪宏观研究院认为，和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同，当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资，乃至宏观经济增长的痛点。
　　另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。
　　2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。
　　下一步去库存政策将往何处去?
　　鉴于当前中国的人口流动，楼市供需关系状况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。以下的政策方向也将主要针对楼市库存较严重的三四线城市，而非火爆的一线城市。
　　1.增加住房需求
　　21世纪宏观研究院认为，增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措，未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。
　　(1)户籍制度改革拉动住房消费：发力点为力推农民工购房
　　能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工，支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。
　　(2)收购存量商品房为保障房或者棚户区住房
　　在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划，改造规模空前，加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响，打通商品房和保障房的通道，收购存量商品房为保障房也是解决房地产库存，稳定投资的重要方向。
　　(3)各地陆续取消限外令
　　8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是
“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。年底，各地将陆续出台落实政策。
　　2.进一步降低购房门槛，出台刺激性的政策刺激住房消费
　　(1)后续购房的首付比例及房贷成本有望进一步降低
　　自2014年11月以来，央行已六次降息，四次全面降准。根据6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。
　　此外，购房的首付比例进一步降低，也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。此前的9月30日，住建部和央行联合发文称非限购城市的首付降低到25%。
　　(2)地方将继续加大对住房公积金的松绑，提高公积金的使用效率。
　　(3)普通住宅标准调整，降低税费
　　(4)后续三四线城市或陆续出台购房减免税费+补贴性的政策
　　虽然颇有争议，但是减免税费及补贴性的政策将是地方政府可以直接出台，缓解地方销售困境的最直接手段，根据21世纪宏观研究院的不完全统计，目前已有超20个县市落地了减免税费+补贴性的政策，比如郑州、长沙等。
　　3.降低房企融资难度，减少土地供应防范地方经济和金融体系风险
　　(1)降低房企融资难度，系统解决房企的资金问题
　　解决开发商的资金问题，是防范地方房地产经济风险的重要方式，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比增长0.9%。
　　未来货币政策还将有进一步放松的空间，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，且开发商的融资也将更多元化，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。
　　(2)压缩高库存区域的土地供应
　　这也是减少库存的方式，且也可以实现稳地价的效果，防范因地价大跌加剧地方债务压力。

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